建て替え戦記｜登記費用で20万円損する？登記費用の「妥当性」を疑ってDIYに挑む件

こんにちは、がえるです。

注文住宅の登記費用、相場が分かりにくくて、ハウスメーカーによって20万円以上差が出ることもあります。

我が家の場合は建て替えなので、「表題登記」「保存登記」はもちろんのこと、「滅失登記」も必要です。
よく分からないものに、分からないまま支払うのはいかがなものか。と、ムズムズする。

そんな、ハウスメーカーの『登記費用』というブラックボックス。ロジックで解明したら、20万円のコストカットが見えてきました。

DIYでやることにしたワケ

多数のハウスメーカーから受け取った概算見積の金額がこちら。

登記種類	H社	M社	A社	C社	Y社	L社	P社	T社	S社
滅失登記	－	－	－	－	100,000	100,000	55,000	200,000	255,000
表題登記	100,000	193,000	70,000	150,000	150,000	220,000	170,000
保存登記	150,000		70,000
合計	250,000	193,000	140,000	150,000	250,000	320,000	225,000	200,000	255,000

概算だからざっくり高めなのかテキトーなのか、これを見ても、正直金額の妥当性はよく分かりません．．．。

最大・最小を組み合わせて計算すると、概算で 195,000円～350,000円 となるものの、なぜこんなに開きが出るのかもよく分からない…。
H社なんて、表題登記より保存登記の方が高いし…ナゾだ。

解体工事が終われば、最初に待ち構えている登記手続きは「滅失登記」です。

滅失登記の費用相場をググると「土地家屋調査士に依頼する場合で3万〜5万円程度」と返ってくる。
ということは、概算見積で10万円としているところは、確実に足りるざっくり金額としている可能性が高そうです。

登記申請手続きを調べてみると、申請する内容に応じて難易度が結構違うことが分かります。

登記申請と難易度		申請内容・傾向
難易度	登記の種類
難易度：低 素人でもできる	住所・氏名変更登記	引っ越しや結婚で住所・氏名が変わった場合。
	建物滅失登記	建物を取り壊した際の登記。図面が不要なため比較的簡単。
	所有権保存登記	まだ登記簿に所有者が記載されていない不動産に対し、最初に行う所有権の記録。 必要書類が数点に限られ、手続き自体は比較的容易。 ※建物表題登記（新築時）後に申請
難易度：中 素人ができないこともない	土地相続登記	亡くなった人から相続により土地を引き継いだ場合に行う登記。
	建物表題登記 （新築時）	建物ができた際に初めに行う登記。 書類の収集と図面作成に手間と時間を要する。
難易度：高 素人には難しい	所有権移転登記 （売買・相続）	司法書士に依頼するのが一般的。書類に不備があると権利関係が複雑になるためリスクが高い。
	土地の表題登記・地積更正登記	正確な測量が必要なため、専門家（土地家屋調査士）の技術が必須。

※太字の登記申請が我が家で関係しそうなもの

【結論】どこまで自分でやるべきか（20万円削減の判断基準）

「登記費用 相場」や「登記 DIY」で調べている方には、この判断基準まんま使えると思います

土地相続は我が家の都合なので横に置いておくと、建て替え時に登場する3つの登記について
今回調べた限り、判断基準はかなりシンプルです。

• 建物滅失登記 → DIYでOK（難易度低・図面不要）
• 所有権保存登記 → DIYでOK（書類が揃えば難しくない）
• 建物表題登記 → 基本はプロ推奨（図面作成がネック）

つまり、「低難易度だけ自分でやる」が一番コスパが良いと思います。

滅失・表題・保存登記について、多めに見ると
350,000円＝滅失：100,000円＋表題：150,000円＋保存：100,000円

難易度：低の滅失・保存登記を自分でやれば20万円も浮かせられることになります！

この20万円があれば…、キッチンのオプションを一つ上げたり、照明計画を豪華にしたりできる。
そう考えると、登記DIYは最強の『家づくりハック』かも♪しれません。

前提条件の整理（私のケース）

今回のDIY登記、実は「相続人」が申請するという少しだけ難易度が高いパターンです。

建て替え資金	ローンは組まず、現金払い
土地・建物名義	亡き父（名義人死亡）
申請者	相続人（私）
特殊事情	登記簿上の住所（地番）と、父の最後の住所が異なる
管轄	東北の、とある地方法務局・支局

我が家の場合、建て替え費用は現金払いを選択した為、相続登記は後回しにしています。
住宅ローンの場合なら、滅失登記のタイミングではすでに相続済みのはず。です。

登記の現状と申請様式

遺産整理をする中で、50年前の登記関連書類が見つかりました。

見る限り登記はされた様子が見てとれるし、ハウスメーカーも何も言っていないから、現在の法務局のシステムにも登録されているんでしょう。
が、見たことなかったので、その現状把握から。

法務局に行くか、オンラインの手段があるようだけど．．．オンラインで済むならその一択。
滅失登記の申請書式もオンラインで入手可能です。

❶登記情報	登記情報提供サービス	https://www1.touki.or.jp/
❷申請書式	法務局 不動産登記の申請書様式について	https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html

私は、登記情報提供サービスを使って、オンラインで土地・建物それぞれの登記情報を取得して確認しました。

登記の所在地は「地番」で示します。
「住所」と「地番」が異なる場合も当たり前にあるので、まずは「地番」を確認しましょう。

DIY登記申請

「滅失登記」は楽勝そう。
車庫証明をDIYでやったことがある私からすれば、これに5万も払う気にならない！

車庫証明の難易度を知っている人なら、滅失登記がいかに高コスパなDIYか分かるはず。

結局、専門知識が不要な手続きは自分でやってみようかな。
というノリだけで、3つの登記申請をDIYすることにしました。

• 建物滅失登記（難易度：低）
• 土地相続登記（難易度：中）　　・・・相続税は払ったけど、登記申請はまだやり残していた
• 所有権保存登記（難易度：低）

順次、申請手続きを進めた際には、記事にしていこうかと思います。

これから登記を検討する人へ

今回の内容を踏まえて、最低限これだけ確認しておくと安心です。

• 登記費用の内訳（何にいくらかかっているか）
• 自分でできる登記かどうか（難易度）
• 法務局の管轄と必要書類

「なんとなく任せる」のを見つめ直すだけで数十万円変わる可能性があるので、一度は調べてみる価値アリです。

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